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■目的・意義

標準化小委員会では、CMBSに関連する各種報告書(Reporting Package)及び、契約書(Documentation)に関する標準化を目指します。これらの標準化に向けての作業を通じ、会員相互における共通認識を重ね、本邦CMBS市場における、業界標準(Industry Standards)を推進することで、マーケット参加者を増やし我が国CMBSの流動性向上に寄与していきたいと考えております。



活動について
既に、我が国でも徐々に定着してきているCMBS案件裏付資産の期中管理。この中で、レポーティングに関しては、米国CREFC策定のIRPを活用し標準化を進めていきたいと考えております。また、期中でその解釈及び運用面で影響のでてくる、契約書類については、案件組成時の書式の統一化を目指します。これらにより、組成〜期中まで標準化が進み、2次マーケット育成にも寄与できれば、と考えております。何卒皆様のご支援と、ご協力を賜りますよう、お願い申し上げます。



主な活動実績
CREFC Investor Reporting Package(IRP)の、本邦CMBS市場における統一的な運用を開始するため、会員間の積極的な意見交換を増やす。

契約書の標準化・統一化に向け、課題認識の統一化を、会員間にて行い、どのような効率化が、市場参加者に貢献できるのか探っていく。

IRPの検討を推し進めていく中で、分かりにくい部分については、会員間における勉強会等による、情報交換を行い、その内容を『用語集』(Glossary)等に発展させ、WEB上で公開。更に、契約書標準化にも反映させていく。


【S-IRP関連】
2014/8:
S-IRP改定案の作成、日本証券業協会へ提出。

2012/1:
S-IRPにおけるサービサー4社の見解、委託者の了承及びガイドラインの修正

【社債関連業務】
2012/1/19:
4社共通で兼業承認を包括的に取得するため、今後の方向性の確認

2012/2/10:
サービサー協会との意見交換(法務省申請前の事前相談)

2012/3/22:
法務省への事前相談時のストラクチャー図等資料確認

2012/4/18:
法務省訪問、CMBSの仕組の説明、CMBSの社債について実務上の不具合等説明

2012/5/22:
法務省への申請内容の読み合わせ

2012/5/28:
法務省再訪、4社にて兼業申請書持参

2012/11/7:
社債兼業承認取得*

*尚、サービサー4社にて取得した、社債兼業承認の内容については主に、

一定の助言業務
・物件売却方針についての助言
・不動産の稼働状況等に関する稼働率向上の計画、不動産を維持するための必要費用の確保の助言等
・物件売却手続きについての助言(AM選定等)

承認同意の代行業務
・期中は期限前償還のほか、社債支払に影響しうる事項は全て社債権者の承諾事項となっており、年次予算・支出・工事発注等の承認依頼がTMKからあり、デフォルト後も一定事項は基準に従いサービサーで承認代行し、基準外のものは社債権者自ら承認を継続する

デフォルト後の特定資産の売却に関連する業務
・特定資産の売却等の計画書に関する業務
・AMと連絡を取り合い、特定資産の購入希望者を探索・選定する

など



2008年度 活動資料

米国版IRP関連資料
米国版IRPの概要抜粋(3.17配布資料)
米国版IRPレポート抜粋 (3.17配布資料)
米国版IRP全文 (3.17配布資料)
米国版IRP 項目一覧 (4.4配布資料)

IRP Dicionary一覧表(受託者グループからの最新コメントを反映済み)(5.15配布資料)
レポートフォーマット一式(5.15配布資料)



2008年6月24日証券化商品の販売に関するワーキング・グループによるCMBS標準開示項目(素案)
6月24日 証券化商品の販売に関するワーキング・グループの報告

「証券化商品の販売に関するワーキング・グループ」に、CMSA標準化小委員会から渡辺副委員長、片山副委員長が出席、CMBS標準開示項目(素案)を提出しました。
本素案を含むJSDAの中間報告は7月中に対外公表され、9月以降更なる審議が行われる予定です。

CMBS標準開示項目(JSDA提出素案)開示項目
CMBS標準開示項目(JSDA提出素案)注書
CMBS標準開示項目(JSDA提出素案)別紙1



2008年6月16日各WG幹事会員による第5回会合 配布資料
CMSA日本支部標準化小委員会 WG幹事会合 議題
2008年6月16日 14:00〜17:00

1.6月2日提示の日本版IRPたたき台へのコメントについての討議
2.CMSAからJSDAに提出する日本版IRP素案内容についての確認
3.今後の標準化小委員会の役割及び定期的な会合の要否についての決定


資料1:サービサーWG、レンダー・アレンジャーWGからのコメント
(前回会合以降に寄せられたご意見及びそれについての両WGからのコメント)

資料2:追加開示要望項目一覧表
(これまでに投資家WGから提案された追加開示項目をまとめたもの)

資料3:レベル分けご提案資料
(6月2日提示のたたき台にご提案レベルを示したもの)



2008年5月30日各WG幹事会員による第4回会合 配布資料

【議 題】

1. JSDA会合におけるプレゼンテーションの報告

2. 今後の進め方の確認
日本版IRPの枠組みの確認

a) 開示事項の標準化は、発行時、期中の両方をカバーすることとしてよいか?
b) 開示事項の定義をどこまで標準化するか
c) レポート・フォーマットの統一をするか?
d) IRPの範囲。レポートに入らない開示資料の取り扱い
第三者レポート:鑑定書・ER・環境R・耐震R・市場調査Rなど
物件資料:写真・レントロール・物件収支表

資料2を開示事項たたき台として用いることについての同意

IRP策定までの手順

a) 今後のたたき台への意見の収集方法:WGを継続するかどうか?
b) 意見収集後の調整方法

3. 投資家WGからの意見についての討議

4. たたき台のポイント事項に関する討議

5. 次回会合日時:2008年 6月16日(月) 14:00〜17:00 同会場にて開催決定。


[ 主要検討事項 ]

5月30日の標準化小委員会WG幹事会合にて、これまでの議論を踏まえて「標準開示項目」のたたき台として作成された、添付の「資料2」に対し標準化小委員会会員の皆様のご意見を頂戴することとなりました。つきましては、添付の各資料をご参照のうえ、資料2の項目への追加・削除のご意見をお寄せください。また、定義や検討事項についてもございましたら、あわせてお知らせください。追加、削除、検討事項等いずれの場合も、「資料2」で用いられているA-1からC-2の分類のどの部分に関することかを明記してください。
締め切りは6月6日とさせていただきます。

なお、今後のスケジュールとしては、5月29日にCMSAよりたたき台として提出した「資料2」について日本証券業協会(JSDA)内のワーキンググループから6月2日を目処にコメントを受領予定です。

CMSAの会員の皆様からのコメントと共に、6月16日に開催予定の次回の標準化小委員会で議論のうえ、CMSA案を決定したいと思います。JSDAは7月初めまでにJS DA案(最終的なCMSA案が、そのままJSDA案として採用される可能性が高い)を決定、その後他の事案とともにパブリックコメントにまわり、12月までに最終的なものが決定される予定です。


[ 5月30日のWG幹事会合における配布資料について ]

1. CMSA JAPAN INVESTOR REPORTING PACKAGE 05/29/2008
・ 5/29のJSDAの標準化検討会への提出資料。日本版IRPの概略(案)と検討事項を説明しています。
・ 5/30WG幹事会合で、日本版IRPの方向性について再確認させていただきます。

2. CMSA日本支部 標準化小委員会 CMBS開示フォーマット検討資料
・ 5/15のWG幹事会合でサービサーWGより提示されたレポート・フォーマットをベースに、レンダー/アレンジャーWGが、これまでのData Dictionaryの議論も踏まえ、項目を追加・削除したもの(検討を用意にするため、項目を縦書きに並べかえて説明をつけております)。更に、当初開示の基本情報については、JSDAで検討中のABS等の当初開示項目を参考に追加(A-1, A-2)、債券レベルの開示事項については、トラスティWG提出の信託レポートから項目を追加しています(A-3)。
・ Aの項目は債券レベル(ボンド、信託受益権など)、Bの項目は債権レベル(ローンなど)、Cの項目は物件レベルの情報です。また、黄色は当初開示、黄緑は当初開示 & 期中報告、水色は期中報告、を示しています。
・ 5/30WG幹事会合では、本検討資料をベースに議論をすすめていきます。なお、5/30のJSDAでの検討会にも検討途中の素案として、本資料を提出しています。

3. 信託レポート
・ 5/15WG幹事会合でトラスティWGに策定を依頼したフォーマットです。トラスティWGから提示された本レポートの項目はすべて、上記2の検討資料にA-3として含まれています。

4. 投資家WGのコメント
・ 5/15幹事会合でサービサーWGより提示されたレポート・フォーマットに対する投資家WGからのコメントです。
・ 時間的制約から、上記2の検討資料に反映されていないものもあるので、2の検討資料に併せて5/30幹事会合で検討させていただきます。

5. レンダー・アレンジャーWGのコメント
・ 5/15幹事会合でサービサーWGより提示されたレポート・フォーマットに対する、レンダー・アレンジャーWGからのコメントです。上記2の検討用資料の作成にあたり、除かれた項目を示しています。

6. Excluded Items
・ これまでのData Dictionaryの項目の要否判定で、標準化小委員会として必要(1 or 2)としたに拘わらず、上記2の検討用資料の項目として含まれていないものです。今後、再度、要否及びレポートでの位置を検証して行きます。(Excluded Itemsの表に含まれていても、実際には他の名称で上記2の検討用資料に含まれている項目も多いので、見直しが必要です。)


資料1 CMSA JAPAN INVESTOR REPORTING PACKAGE 05/29/2008
資料2 CMSA日本支部 標準化小委員会 CMBS開示フォーマット検討資料
資料3 信託レポート
資料4 投資家WGのコメント
資料5 レンダー・アレンジャーWGのコメント
資料6 Excluded Items



2008年5月15日 各WG幹事会員による第3回会合 配布資料

【議 題】

プロジェクトプラン状況確認

提案されたレポート、データ・ディクショナリーのレビュー
  ・比較財務諸表
  ・延滞ローン状況
  ・総ローン数
  ・ローンレベルにおけるリザーブ/LOC
  ・サービサー・ウォッチリスト
  ・ローン修正/変更記録
  ・アドヴァンス・リカバリー・レポート
  ・REO ステイタス

赤井氏によるアップデート

次回ミーティング・スケジュール


[ 主要検討事項 ]

次回会合では、5月15日配布の各レポートフォーマットに対する各分科会からのコメントを集約の上、各レポートの項目の過不足を検討する予定でございます。


IRP Dicionary一覧表(受託者グループからの最新コメントを反映済み)
レポートフォーマット一式(5.15配布資料)



2008年4月10日 JSDAでのプレゼンテーション
日本証券業協会(JSDA)では、金融庁の監督指針を受け、上記のワーキング・グループを立ち上げ、証券化商品の開示基準の自主ルールを策定することが決定されている。
CMBSについては、CMSA策定の開示基準をJSDAの自主ルールとする方向で調整が進んでおり、CMSAにプレゼンテーションの依頼があったもの。
4月10日のJSDA会合において、当小委員会の副委員長である渡辺氏(オリックス・サービサー)が、CMSA標準化小委員会の活動報告と今後のIRP策定の行動方針について発表を行った。

JSDAプレゼンテーション資料



2008年4月4日 各WG幹事会員による第1回会合議事録(抜粋)

標準化小委員会の副委員長追加選出

副委員長(追加):モルガン・スタンレー証券 片山信子氏

各WGの幹事会員の確認、初回WG会合での意見発表

 投資家WG幹事:みずほ銀行
 トラスティーWG幹事:DB信託
 サービサーWG幹事:オリックス・サービサー
 レンダー・アレンジャーWG幹事 :モルガン・スタンレー証券

各WGの意見集約方法を統一するため、次回のWG幹事による全体会合までに、各WGで、米国版IRPのデータ項目について、日本版IRPでの要否、及び追加項目の意見集約を行うこととする。

米国版IRP 項目一覧 (4.4配布資料)



2008年3月17日 標準化小委員 会全体会合 議事録(抜粋)

標準化小委員会の新委員長・副委員長選出

 委員長:キャピタル・サービシーズ・グループ スティーブ ノレル氏
 副委員長:オリックス・サービサー 渡辺吉彦氏

金融庁の「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」の証券化商品の開示に対応し、わが国におけるCMBSの開示の市場標準としての日本版Investor Reporting Package (IRP)を、本小委員会で策定することを決定。また、日本版IRPの策定にあたっては、米国CMBSの市場標準である米国CMSAのIRPを参考にすることを決定(IRPは証券化後のレポート基準であるが、証券化時の開示基準の多くをカバーするので、IRPの策定から着手することとする)

効率的にIRPの策定を進めるため、証券化における機能別に、以下の4つのワーキング・グループ(WG)に分けて詳細な議論を進めることを決定。WG毎の意見集約と各WG選出の幹事会員による全体会合(非幹事会員の傍聴可)を積み重ね、最終的に全てのステーク・ホールダーの意見を集約したIRPを策定することとした。なお、格付機関、監査法人、法律事務所などは、それぞれのWGは組成せず、全体会合において適宜、意見を反映することとした。

 投資家
 トラスティー(信託受託者)
 サービサー
 レンダー・アレンジャー


米国版IRPの概要抜粋(3.17配布資料)
米国版IRPレポート抜粋 (3.17配布資料)
米国版IRP全文 (3.17配布資料)